LEG Immobilien Aktie Analyse

LEG Immobilien ist die #3 auf dem deutschen Immobilienmarkt. Das Unternehmen aus Düsseldorf beschäftigt aktuell 1.770 Mitarbeiter. Die Vision er LEG lautet: "Wir schaffen ein lebenswertes Zuhause für Menschen, die einfach gut wohnen wollen".

Die LEG NRW GmbH entstand im Jahr 2009 durch den Zusammenschluss mehrerer staatlicher Wohnungsversorger und Projektentwickler. Die Kernkompetenz des Unternehmens lag bei der Stadtsanierung, Stadtentwicklung, Wohnungsbau und im Kleinsiedlungswesen. Dieser wurde im Jahr 2008 von Whitehall Private Equity Fonds und Perry Luxco RE übernommen, woraus ein privates Unternehmen entstand. Nach der Übernahme fokussierte sich das Unternehmen ausschließlich auf Wohnimmobilien. Im Jahr 2003 erfolgte schließlich der IPO. Mittlerweile ist LEG Immobilien der drittgrößte Immobilienkonzern Deutschlands.

Der aktuelle CEO ist Lars von Lackum. Er ist seit 2019 im Amt. Er hält 4,900 Aktien. Damit hält er deutlich weniger als 1% der Aktien. Mit rund 10% der Aktien ist die Investmentgesellschaft MFS der größte LEG Immobilien Aktionär. Weite 10% hält der Vermögensverwalter BlackRock.

Branche

LEG Immobilen vermietet Wohnungen in Deutschland. Deshalb werfen hier einen Blick auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Die größten deutschen Immobilienunternehmen sind Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien. In Deutschland steigen die Mieten extrem kontinuierlich mit 1-2% pro Jahr an. Dabei bietet der Sektor zwei wichtige Vorteile:

• Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Jeder Mensch braucht eine Wohnung. Daher werden Mieten auch in Krisen weiterhin bezahlt. Das bedeutet für die Unternehmen und Investoren planbare, krisensichere Cashflows. Was REIT Aktien bei Dividenden Investoren so beliebt macht.
• Der Sektor kann nicht disruptiert werden: Für Wohnimmobilien gibt es keine Ersatzprodukte.

Wachstumschancen entstehen in dieser Branche durch Mieterhöhungen. Wachstumstreiber für diese sind: Wohnungsknappheit, Einkommensentwicklung in der Umgebung, Modernisierung der Wohnungen und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Umgekehrt sind das auch die größten Risiken für Immobilienunternehmen. Zu viel Angebot durch leerstehende Wohnungen senkt die Verhandlungsmacht, was wiederum in niedrigeren Mietpreisen resultiert. Durch eine schwächelnde Wirtschaft sinkt ebenfalls die Zahlungsbereitschaft. Auch wenn dies sie nicht ganz so stark auf den Mietpreis auswirkt wie in den USA.

Was sind REITs?

Wohnimmobilien-Aktien (REITs) sind Unternehmen, die sich darauf spezialisiert haben, in Wohnimmobilien zu investieren und diese langfristig zu halten. REIT-Aktien genießen gegenüber herkömmlichen Aktien steuerliche Vorteile. Es findet keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene statt. Dafür sind REIT-Unternehmen verpflichtet, 90% ihres Gewinns auszuschütten. Die übrigen 10% können für neue Immobilen kaufe genutzt werden. Durch diese steuerliche Begünstigung wird vom Gesetzgeber eine steuerliche Gleichberechtigung gegenüber direkten Immobilieninvestments hergestellt. Zusätzlich verhalten sich REITs antizyklisch zur Zinsentwicklung: Steigen die Zinsen, sinkt der Wert der REIT Unternehmen. Dies liegt daran, da das Fremdkapital teurer wird, von welchem Immobilienunternehmen eine Menge benötigen, um neue Wohnungen zu bauen. Außerdem bietet bei einem Zinsanstieg das klassische Bankkonto ebenfalls Rendite, wodurch Aktien an Attraktivität verlieren. Bei niedrigen Zinsen profitieren REITs jedoch besonders. Sparer suchen sich eine sichere alternative für ihr Erspartes mit bankähnlichen Zinsen. Frisches Kapital um weitere Wohnungen zu bauen ist besonders günstig. Unabhängig vom Zins bieten REITs jedoch noch einen weiteren wichtigen Vorteil: Der Cash-Zufluss ist quasi garantiert. Das macht diese Kategorie von Aktien zu einer (besseren) Anleihen-Alternative:

Geschäftsmodell

Aktuell vermietet das Unternehmen rund 166.200 Mietwohnungen mit 500.000 verschiedenen Mietern. Dabei hat sich LEG Immobilien auf bezahlbares Wohnen fokussiert. Die Häuser sind meistens schon etwas älter und auch etwas kleiner. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 64qm. Die Immobilien des Unternehmens befinden sich in stark gefragten Gegenden. Ein echter Burggraben. In zentralen städtischen Gebieten gibt es keine weiteren Flächen mehr, auf denen neuer Wohnraum entstehen kann. Durch möglichst hohe Mieterhöhungen wie Mietanpassungen, Neuvermietungen oder Modernisierungen gelingt es dem Unternehmen seit 2012 eine Mietsteigerung von 3,6% pro Jahr zu erzielen. Überdurchschnittlich. LEG Immobilien vermietet dabei ausschließlich deutsche Immobilien. Mit über 130.000 Wohnungen macht Nordrhein-Westfalen den größten Anteil aus. 20% der vermieteten LEG Immobilien sind außerhalb Nordrhein-Westfalens. Noch vor 6 Jahren waren es nur 1%. Dies macht die neue Strategie von LEG Immobilien deutlich: Die Erschließung neuer Standorte in ganz Deutschland. Auch deshalb stieg die Zahl der vermieteten Wohnungen im letzten Jahr um 15%. Zusätzlich zur Vermietung bietet LEG Immobilien noch weitere Services an. Diese Bereiche erwirtschaften nur 5% der Umsätze, wuchsen jedoch in den letzten Jahren mit 19%:

• WohnService umfasst Services für die Kommunikation. Dazu zählt TV, Internet und Telefon.
• EnergieService kümmert sich um die besten Energie-Angebote für die Kunden. Durch die vielen Mieter hat das Unternehmen eine bessere Verhandlungsmacht und kann so die besten Preise für die Kunden verhandeln.
• TechnikService kümmert sich um kleine Reparaturen und Wartungsarbeiten der Wohnungen. Diese Arbeiten werden entweder von LEG Immobilien direkt, oder Joint Ventures erledigt. Dadurch muss ein Vermieter nicht wochenlang auf seinen Handwerker warten.
• LWS Plus ist ein Generalunternehmer. Diese kümmern sich um den Bau eines Hauses. LEG Immobilen kauft ein bebaubares Grundstück und LWS Plus kümmert sich um den Häuserbau. Das heißt, sie kontaktieren die Baufirmen und überwachen das Bauprojekt.

Dividende

Die Dividende für das Geschäftsjahr 2021 liegt bei 4,07 Euro und konnte seit dem IPO um jährlich 11,3 % pro Jahr gesteigert werden. Zusätzlich zur herkömmlichen Dividende bietet LEG Immobilen auch eine Aktiendividende an. Anstatt Geld erhält der Aktionär eine Aktie. Diese Aktien entstehen durch eine Kapitalerhöhung. Dies führte dazu, dass in den letzten Jahren die Anzahl der Aktien um jährlich 1% stieg.

Wieso das KGV bei REITs nicht aussagekräftig ist
Durch Abschreibungen wird der Gewinn von REITs künstlich nach unten verzerrt. Der Buchwert der Immobilien wird jährlich mit 2-3% pro Jahr abgeschrieben. Im Gegenzug steigt der reale Wert der Immobilie in gut gefragten Gegenden (dort, wo Immobilienunternehmen bevorzugt vermieten) meist an. Deshalb wirkt es so, als würden diese Unternehmen nur sehr geringe Gewinne erzielen und mehr Dividende als Gewinne ausschütten. Dies ist jedoch nicht der Fall! Anstatt des KGVs sollte für diese Unternehmen die FFO verwendet werden. FFO steht für Funds from Operations. Um diese Kennzahl zu bestimmen, wird der Jahresüberschuss mit den Abschreibungen und Amortisationen addiert und anschließend der Gewinn aus Veräußerungserlösen subtrahiert:
FFO= Netteinkommen + Abschreibungen + Amortisation – Gewinn aus Immobilienverkäufen.

Teilt man den Preis einer Aktie durch die FFO erhält man ein alternatives KGV, welches sich sehr gut zur Bewertung von Immobilen eignet.

LEG Immobilien AlleAktien Qualitätsscore

LEG Immobilien ist ein Immobilienunternehmen, deshalb ist der AlleAktien Qualitätsscore nicht ermittelbar.