Mid-America Apartment Communities Aktie Analyse

Mid-America Apartment Communities ist ein US-amerikanisches REIT-Unternehmen, das knapp 100.000 Wohnungen in zahlreichen US-amerikanischen Städten hält.

Wie für einen REIT typisch, wird der Großteil der Mieteinnahmen an die Aktionäre in Form einer regelmäßig eintreffenden Dividende ausgeschüttet. Da Wohnraum auch in Krisen benötigt wird, sind die Dividenden dieses Unternehmens besonders gut planbar und ermöglichen den Aktionären, ein kalkulierbares Dividendeneinkommen zu beziehen. REIT-Aktien sind eine spezielle Form der Aktiengesellschaft. Das von den Aktionären eingesammelte Kapital wird in Immobilien investiert. REIT-Aktien genießen gegenüber „normalen Aktien“ steuerliche Vorteile: Es findet keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene statt. Dafür unterliegen die REIT-Aktien dem Zwang, ihren erzielten Gewinn zu 90 % auszuschütten und mindestens 75 % der Einkünfte aus Immobilien erzielen. Das Geschäftsmodell ist mit dem von Vonovia und Deutscher Wohnen zu vergleichen. Das Unternehmen wurde 1977 von George E. Cates gegründet und 1993 in einen REIT gewandelt. 1994 folgte der Börsengang. Seitdem hat das Unternehmen einige Übernahmen getätigt und wurde 2016 in den S&P 500-Index aufgenommen. Heute ist Mid-America Apartment Communities ein S&P 500-Unternehmen, das sich darauf konzentriert, durch den Besitz, die Verwaltung, den Erwerb, die Entwicklung und die Sanierung von qualitativ hochwertigen Wohnanlagen über den gesamten Zyklus hinweg eine starke Investitionsleistung für Aktionäre zu erbringen. Mit einem ausgewogenen und diversifizierten Investitionsportfolio, das hauptsächlich in der wachstumsstarken Süd-Region der USA angesiedelt ist, hat MAA ein beträchtliches Wachstum erzielt und eine effiziente, technologiegestützte Betriebsplattform aufgebaut. Es ist der größte Wohnungseigentümer in den Vereinigten Staaten und der siebtgrößte Wohnungseigentumsverwalter in den Vereinigten Staaten.

H. Eric Bolten Jr. ist seit 2001 CEO des Unternehmens. Bolton erwarb einen Bachelor Abschluss an der University of Memphis und einen MBA an der University of North Texas.

Branchenanalyse

REIT steht für Real Estate Investment Trust: Immobilien-Investmentfonds. Ein REIT ist eine spezielle Form von Aktiengesellschaft, die fast ausschließlich für Immobilien vorgesehen wurde, damit Investoren mit wenig Geld gestreut in Immobilien investieren können. Die Besonderheit von REITs ist, dass es eine vollständige Steuerbefreiung auf der Unternehmensebene gibt. Eine Aktiengesellschaft in den USA zahlt ca. 21% Steuern. REITs zahlen 0%. Die Versteuerung der REIT-Gewinne erfolgt auf der Aktionärsebene in Form von Steuern auf Dividenden. REITs sind verpflichtet, jedes Jahr 90% ihrer Gewinne als Dividende auszuschütten. Für Dividendeninvestoren ist deshalb der REIT-Sektor sehr beliebt. Hier gibt es teilweise sehr hohe Dividendenrenditen bei sehr gesunden Unternehmen. Mid-America Apartment Communities ist in einem der am wenigsten zyklischen Geschäfte tätig. Die Mieteinnahmen sind stabil, berechenbar und können immer wieder erhöht werden. Dazu kommt, dass immobilientypische Einzelrisiken faktisch eliminiert werden: denn es werden über 100.000 Wohnungen gehalten. Risiken, die für private Vermieter einen Totalverlust bedeuten würden, sind für Mid-America Apartment Communities minimal.
Ebenso unterliegt Mid-America Apartment Communities nicht den Branchenrisiken, mit denen einzelne REITs kämpfen müssen. Einzelhandel-REITs geraten durch E-Commerce in Bedrängnis, Hotel-REITs haben in der Corona-Zeit enorm gelitten. Mid-America Apartment Communities ist durch die sichere Nachfrage nach Wohnraum und dem vorhanden Wachstum eine guteInvestment Idee für Menschen, die in Immobilien investieren wollen.

Einen Großteil des Cashflows wird – wie bei Immobilienunternehmen üblich – als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet. Der Rest verbleibt im Unternehmen, um neue Objekte zu erwerben oder größere Übernahmen zu tätigen. Immobilien sind sehr kapitalintensiv und werden über eine recht kurze Lebensdauer abgeschrieben. Die Lebenszeit einer Immobilie liegt allerdings bei mehreren Jahrzehnten. Dadurch entstehen buchhalterische Kosten (Abschreibungen), die im operativen Geschäft nicht existieren. Deshalb gibt es eigene Kennzahlen, um REITs zu bewerten.

Net Operating Income, NOI. Diese Kennzahl fasst alle Umsätze der Immobilie abzüglich Betriebskosten wie Grundsteuern, Versicherungen oder Reparaturen zusammen. Sie unterscheidet sich etwas vom klassischen operativen Gewinn (EBIT), da hier Abschreibungen nicht miteinbezogen werden. Deshalb wird der operative Gewinn bei REITs auch als Net Operating Income oder NOI bezeichnet.

Funds From Operations, FFO. Diese Kennzahl wird im Zusammenhang mit REITs häufig verwendet. Es ist der an die Aktionäre ausschüttbare Nettogewinn. Diese Kennzahl spiegelt die wahre Profitabilität einer Immobilie wider. Der Nettogewinn wird um Abschreibungen bereinigt und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden abgezogen.

Adjusted Funds From Operations, AFFO. Der AFFO geht einen Schritt weiter als der FFO. Bei dieser Kennzahl werden vom FFO Kosten für Instandhaltung und Reparaturen abgezogen. Diese Kosten müssen REITs bezahlen und können deshalb nicht an den Aktionär ausgeschüttet werden.

Geschäftsmodell

Mid-America Apartment Communities unterteilt seine Einnahmen in zwei Kategorien Same-Store und Nicht-Same-Store. Same-Store macht 95 % der Umsätze aus. In dieses Segment fallen Wohnungen, die seit mindestens einem Jahr im Besitz des Unternehmens sind. Das Segment ist im Jahr 2021 um 5 % gestiegen und ist auf einen Anstieg der durchschnittlichen Effektivmiete pro Einheit zurück zu führen. Das Segment Nicht-Same-Store umfasst kürzlich erworbene Einheiten, Einheiten, die verkauft werden sollen oder Einheiten, die einen erheblichen Verlust durch Unfälle erlitten haben. Dieses Segment macht 5 % der Umsätze aus und ist um 16 % gestiegen. In erster Linie ist das Ergebnis höherer Umsatzerlöse auf kürzlich fertiggestellte Entwicklungsgemeinschaften zurück zu führen.