Realty Income Aktie Analyse

Realty Income ist ein US-amerikanisches Immobilienunternehmen, das knapp 6.000 freistehende Gebäude vermietet. Der Großteil der Gebäude sind Handelsimmobilien. Dazu zählen bspw. Restaurants, Fast-Food-Restaurants, Apotheken, Supermärkte, Baumärkte oder auch Tankstellen.

Realty Income hat sich den Namen „The Monthly Dividend Company“ schützen lassen und schüttet seit dem Börsengang im Jahr 1994 jeden Monat eine Dividende aus. Ziel und Mission des Unternehmens ist es, seine Aktionäre mit verlässlichen und laufend steigenden Dividenden aus den Immobilieneinnahmen zu versorgen.

Monatlich Dividende kassieren und im Schlaf bezahlt werden: Das haben sich William & Joan Clark 1969 zum Ziel gesetzt und daraufhin Realty Income gegründet. Das Ziel, seinen Aktionären jeden Monat eine Dividende zahlen zu können, haben sie seit dem Börsengang 1994 wunderbar umgesetzt und die Dividende zudem jedes Jahr erhöht. 2020 sind sie damit zu einem echten Dividendenaristokraten aufgestiegen (seit mehr als 25 Jahren wird die Dividende jährlich erhöht). Wie alle Unternehmen, die dazu in der Lage sind, haben sie eins gemeinsam: Sie verfügen über ein enorm stabiles Geschäftsmodell. Normalerweise neigt die Aktie nur zu äußerst geringen Schwankungen. Der berechenbare Cashflow und der Sachwert verhindern, dass der Kurs stark nachgibt.

Seit 2018 wird das Unternehmen von Sumit Roy geführt, er ist Informatiker und hat zusätzlich Management studiert. Er startete seine Karriere als Unternehmensberater bei Cagemini, wechselte dann ins Investment-Banking und war bei der schweizerischen Bank UBS für Immobilientransaktionen zuständig. 2011 wechselte er zu Realty Income, 2014 wurde er Chief Operating Officer (COO) und war verantwortlich für neue Immobilien Käufe. Seit 2018 ist er CEO und führt das Unternehmen.

Geschäftsmodell von Realty Income

Investition in freistehende Handelsimmobilien, Triple-Net-Lease-Verträge

Realty Income ist ein Immobilienunternehmen, das mehr als 6.500 verschiedene Gewerbeimmobilien im Bestand hat, und diese auf 630 Mieter aus 51 verschiedenen Industrien verteilt hat. Das Portfolio ist geografisch diversifiziert und verteilt sich über die US-Bundestaaten und Großbritannien. So ist der größte Mieter gerade mal für 6% der Mieten verantwortlich. Bei den Mietern handelt sich allgemein um Apotheken-Ketten, Tankstellen inklusive Shops, Dollar-Stores, Logistikunternehmen, Fitness-Ketten, Supermärkte und viele weitere.

• Retail (82,5%)
• Industrie (11,8%)
• Büro-Immobilien (3,8%)
• Agrar-Immobilien (1,9%)

Triple-Net-Lease Modell

Langfristig gesehen werden sowohl die Grundstücke als auch die Objekte wertvoller. Durch das angewandte Mietmodell verpflichten sich die Mieter, ihr Objekt in einem guten Zustand zu halten und kommen für alle Instandhaltungskosten selbst auf. Bei Realty Income fließt im Grunde nur Geld herein, Kosten werden auf die Mieter übertragen und eigene Arbeit fällt nur im Falle einer Neuvermietung an. Die Laufzeit der Mieten sind sehr langfristig und fix. Wenn die Mietverträge auslaufen, werden sie in 95% der Fälle verlängert.

Konstant hohe Auslastung, planbarer Cashflow, stetiges Wachstum

Als REIT-Gesellschaft hat sich Realty Income verpflichtet, mindestens 90% des Nettogewinns an die Aktionäre auszuschütten. Im Gegenzug ist das Unternehmen vollständig von der Unternehmenssteuer befreit und zahlt keine Steuern auf Unternehmensebene! Kombiniert mit kontinuierlichen Abschreibungen ist es für das Unternehmen kein Problem, eine Ausschüttung des Unternehmensgewinnes von über 90% zu haben.

Das Unternehmen ist mit 66% Eigenkapital solide finanziert und nur 34% des Vermögens besteht aus Fremdkapital. Durch die geringe Verschuldung sichert sich Realty Income günstige Zinskosten und durch den REIT-Status ist man von Steuerzahlungen befreit. So kann der Großteil der Mieteinahmen problemlos in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Realty Income kauft viele Objekte auf und finanziert dies über Eigenkapitalerhöhungen. Da durch diese Akquisitionen von Immobilen ein Vermögenswert den Kapitalerhöhungen gegenübersteht und zusätzliche Mieteinnahmen entstehen, ist dies nicht mit einer Verwässerung der Aktien zu vergleichen.

Immobilen-Unternehmen werden am besten über den FFO (Funds from Operation; freier Cashflow) bewertet. Dieser ergibt sich aus dem Umsatz abzüglich Kosten und Steuern. Dieser ist bei Realty Income extrem stabil und wächst zuverlässig jedes Jahr an.

Das Unternehmen ist sehr solide finanziert. Das Fremdkapital wird günstig und langfristig finanziert und der operative Gewinn übersteigt die Zinskosten um das 4,7-fache. Die Nettoverschuldung liegt beim 5,4-fachen operativen Gewinn, was für ein Immobilien-Unternehmen ein sehr geringer Wert ist.

Realty Income ist besonders für Investoren, die eine hohe Dividendenrendite suchen interessant. Das Geschäft ist sehr sicher und planbar und bei reinvestierter Dividende kann diese bei 30 Jahre Haltedauer auf 32% erhöht werden. Die Bilanz ist solide und die Dividende verlässlich.