TAG Immobilien Aktie Analyse

Die TAG Immobilien AG (TAG) ist eine im MDAX notierte Immobiliengesellschaft. Ihr Schwerpunkt liegt auf dem Erwerb, der Entwicklung und der Verwaltung von Wohnimmobilien. Bei den Immobilien von der TAG Immobilien AG handelt es sich in erster Linie um Objekte in Nord- und Ostdeutschland, aber auch in Polen.

Die TAG besitzt Immobilien in Hamburg, Berlin, Leipzig, Dresden, Rostock, Düsseldorf, Salzgitter, Döbeln, Erfurt, Gera, Jena und auch in Polen. Zum Jahresende 2021 beschäftigte das Unternehmen insgesamt 1.390 Mitarbeiter und verwaltete ca. 87.500 Wohnungen in Deutschland und 12.600 Wohnungen in Polen. Das gesamte verwaltete Immobilienvolumen belief sich zum 31. Dezember 2021 auf 6,7 Mrd. Euro. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Hamburg hat aktuell eine Marktkapitalisierung von rund 3,25 Mrd. Euro.

Unternehmensgeschichte

Die Firmenhistorie geht auf das Jahr 1882 zurück. Zwischen den beiden Orten Schaftlach und Gmund benötigte es eine 7,6 km lange Eisenbahnstrecke. Aus diesem Projekt ging die „Eisenbahn-Actiengesellschaft Schaftlach-Gmund“ hervor, in der Ferdinand von Miller eine entscheidende Rolle spielte. Die Strecke wurde 1896 aufgrund der Nachfrage nach Tegernsee erweitert. Die Aktiengesellschaft wurde anschließend zur „Eisenbahn-Actiengesellschaft Schaftlach-Gmund-Tegernsee“. Ab dem 21. August 1942 war das Unternehmen dann als Tegernsee-Bahn bekannt. 1970 wird die Aktie der TAG erstmals börslich handelbar. Sie wird in den Freiverkehr der Bayerischen Börse mit einbezogen.

1983 folgte der erste Schritt in Richtung eines Immobilienkonzerns. Man gliederte den Bahnbetrieb in eine eigenständige Tochtergesellschaft aus. Von diesem Zeitpunkt an war das Unternehmen als TAG Tegernseebahn Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft bekannt. Ein Jahr später verkaufte man jene Tochtergesellschaft, Tegernsee mbH, an die Regionalverkehr Oberbayern GmbH. Die TAG wandte sich immer mehr vom Bahnverkehr ab. Um sich endgültig vom Personen- und Gütertransport abzuwenden, entschied sich die TAG 1999 dazu, den bestehenden Schienenfuhrpark zu verpachten. Das garantierte einen sicheren und beständigen Kapitalfluss, den man für Beteiligungen an anderen Unternehmen oder Immobilien nutzen konnte.
Im November 2000 wird die Aktie des Immobilienkonzerns erstmals an den Börsen Frankfurt am Main und München amtlich handelbar. Das Wertpapier wurde zudem weiterhin im Freiverkehr an den Börsen in Berlin, Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg sowie auf XETRA gehandelt. Zum IPO wurden 900.000 Aktien zu einem Nominalwert von je einem Euro ausgegeben. Das durch den Börsengang und die Verpachtung des Fuhrparks generierte Kapital wurde in erster Linie zum Kauf größerer Unternehmensanteile verwendet. Die TAG hatte viele Investitionen zu tätigen, die sich aber nicht allein durch den ursprünglichen Börsengang finanzieren ließen. Deshalb entschied man sich dazu, das Aktienvolumen bis 2006 um ein Vielfaches zu vergrößern. Zum August 2006 befanden sich etwa 20 Mio. Aktien im Umlauf, was der TAG mehr als 32 Mio. Euro zum investieren verschaffte. Im Dezember desselben Jahres folgte der erste große Meilenstein seit der Börsennotierung: Das damals noch als “TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft” bekannte Unternehmen wurde in den SDAX aufgenommen. 2008 firmierte man schließlich unter dem heute bekannten Namen TAG Immobilien AG. Im Zuge der Finanz- und Immobilienkrise in 2007 & 2008 begann das Unternehmen seine gewerblich genutzten Immobilien abzustoßen. Zu diesem Zeitpunkt bestand das Immobilienportfolio der TAG noch zu 58,7% aus gewerblich vermieteten Objekten. Der Immobilienverwalter wurde 2012 in den MDAX aufgenommen. Bis heute ist das Unternehmen immer noch in jenem Index vorzufinden. 2014 war die strategische Neuausrichtung des Geschäftsmodells in vollem Gange. Das gesamte Immobilienvolumen bestand nun rein aus Wohnungen. Seitdem expandiert der Immobilienkonzern sein Portfolio stetig weiter.

Aktionärsstruktur

Die Aktionäre des Immobilienkonzerns sind hauptsächlich aus Deutschland und den USA. Wesentlich am Unternehmen mit 7,5% beteiligt ist zum Beispiel der Vermögensverwalter BlackRock aus den USA. Aber auch der Sparkassenverband Bayern und die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder sind mit insgesamt fast 10% an TAG Immobilien beteiligt. Etwa 60% der insgesamt 146,5 Mio. ausstehenden Aktien sind im Streubesitz, also unter Privatanlegern oder kleineren Investmentfirmen aufgeteilt. Der größte individuelle Anteilseigner ist mit 9,9% MFS (Massachusetts Financial Services Company) aus den USA.

Stand 31. März 2022

Geschäftsmodell

Das Geschäftsmodell von TAG Immobilien ist simpel und krisenresistent, denn Wohnraum ist ein Grundbedürfnis. Der Konzern profitiert direkt von steigenden Mieten und Immobilienpreisen. TAG Immobilien setzt sein Immobilienportfolio nach einer ganz klaren Strategie zusammen, die daraus besteht, dass man sich hauptsächlich in Regionen investiert, die positive Wachstums- und Entwicklungsdaten aufweisen. Das sind vor allem Städte und Regionen im Norden und im Osten Deutschlands. Die TAG Immobilien AG geht bei ihren Investitionen nach der sogenannten „ABBA-Strategie“ vor. Das bedeutet, dass man in A-Lagen der B-Städte und in B-Lagen der A-Städte investiert. Die TAG setzt also auch auf B-Lagen oder B-Städte, da sie hier wesentlich besseres Rendite-/Risikoprofil sehen, als in den ihrer Meinung nach überteuerten A-Lagen in den A-Städten. Für die TAG Immobilien AG sind leer stehende Wohnungen kein Grund nicht zu investieren, solange die strukturellen Gegebenheiten nicht dagegen sprechen. Stehen Wohnungen oder gar ganze Objekte leer, weil sie nicht mehr den modernen Standards entsprechen, ist sich die TAG nicht zu schade diese zuerst zu renovieren. In der Vergangenheit erzielte man durch Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen ein überdurchschnittliches jährliches Wachstum der Mieten. Die TAG beutet ihre Mieter nicht aus. Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt wohnen die Mieter der TAG Immobilien AG sehr preiswert. Während die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter in Deutschland 2016 bei 6,54 Euro lag, wohnte man in den Mietobjekten der TAG durchschnittlich für nur 5,20 Euro Netto. Speziell im Vergleich zu den A-Städten ist das äußerst günstig. 2018 zahlten Mieter in fast allen deutschen Großstädten einen Quadratmeterpreis von über zehn Euro.

Dividende

Der Immobilienkonzern steigert seine Dividende seit über einem Jahrzehnt und zahlt diese einmal jährlich an seine Anteilseigner aus. Die Dividende konnte auch in den Krisenjahren 2020 und 2021 erhöht werden. Die Dividendenrendite genoss über die letzten fünf Jahre ein Wachstum von durchschnittlich 10,55%. Über die letzten 10 Jahre lag das Wachstum der Dividende sogar bei 17,2%. Mit einer Dividendenrendite von 5,24% je Aktie schüttete das Unternehmen 2021 ca. 75% seines erwirtschafteten Gewinns an seine Aktionäre aus.

TAG Immobilien AlleAktien Qualitätsscore

TAG Immobilien ist ein Immobilienunternehmen, deshalb ist der AlleAktien Qualitätsscore nicht ermittelbar.