23. Kauf im Finanzielle Freiheit Depot: Solides Immobilienunternehmen, fast 6% Dividende

Live-Aktienkurs von HAMBORNER REIT

1. Das Geschäftsmodell von HAMBORNER REIT im Überblick

Alle Details zu HAMBORNER REIT und zum Geschäftsmodell kannst du dir jederzeit in unserer ausführlichen HAMBORNER REIT-Aktienanalyse durchlesen. An dieser Stelle folgt ein schneller Überblick:

Die HAMBORNER REIT ist ein deutsches Immobilienunternehmen, das sich auf die Vermietung von Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Die Objekte werden nach dem Erwerb dauerhaft im Bestand gehalten, Veräußerungen gibt es nur vereinzelt. Die Mieteinnahmen werden größtenteils (ca. 70%) in Form einer Dividende ausgeschüttet, ca. 30% des freien Cashflows verbleiben im Unternehmen, um den Erwerb weiterer Objekte zu finanzieren. Die Strategie des Unternehmens beruht auf folgenden Kriterien:

• Hochwertige Immobilien in guten Lagen: HAMBORNER REIT hat sich selbst strenge Kaufkriterien auferlegt. Die Objekte müssen in Regionen mit positivem wirtschaftlichen Ausblick liegen und in einer sehr nachgefragten Lage.

• Moderne Gebäude: HAMBORNER REIT kauft keine Objekte mit hohen Instandhaltungsaufwendungen auf. Baujahr 2010 oder neuer, idealerweise sogar Neubauobjekte werden gekauft.

• Solvente Mieter: EDEKA, Kaufland und REWE sind die drei größten Mieter des Unternehmens. Diese Mieter sind finanziell sehr solide aufgestellt.

  Die 10 größten Mieter von HAMBORNER REIT. Bildquelle: HAMBORNER REIT

   

• Solide Finanzierungsstruktur: Das Unternehmen hat sein Portfolio zu 56% mit Eigenkapital finanziert.

• Von Steuern befreit: HAMBORNER REIT ist eine REIT-Gesellschaft. Das Unternehmen muss daher auf Gesellschaftsebene keine Steuern abführen. Ein besonders großer Teil der Mieteinnahmen bleibt somit für die Aktionäre übrig und kann ausgeschüttet werden.

• Vorstand in erheblichem Umfang in den Aktien investiert: Die beiden Vorstände des Unternehmens fallen durch regelmäßige Insiderkäufe auf. Der im März 2020 neu bestellte Vorstand Niclas Karoff kaufte im März und April 2020 mehrmals Aktien des eigenen Unternehmens. Insgesamt investierte der Manager mehr als 80.000 EUR seines privaten Vermögens in den Kauf von 11.000 Aktien. Ein Zeichen, das mir als Aktionär sehr gut gefällt. Auch die Vorstände sind mit ihrem eigenen Vermögen in den Aktien investiert. Die Interessen gleichen sich an.

• Objektarten: 35% Büro, 65% Nahversorgung (davon größtenteils Supermärkte)

HAMBORNER REIT investiert v.a. in Büroimmobilien sowie in Supermärkte (Großflächiger Einzelhandel). Bildquelle: HAMBORNER REIT

Fazit zum Geschäftsmodell und zur Strategie: HAMBORNER REIT ist ein sehr solide aufgestelltes Immobilienunternehmen, das einen stabilen Cashflow erzielt. Die Vermietung von Supermärkten und Büroimmobilien ermöglicht fixe und planbare Mieteinnahmen, auch in Krisen. Durch die Spezialisierung auf den gewerblichen Sektor bleibt das Unternehmen zudem von strengen Regulierungen im Bereich der privaten Immobilien verschont.

Die fixen Mieteinnahmen bilden die Basis für eine verlässliche und im Zeitverlauf ansteigende Dividende.

2. Warum sollte man HAMBORNER REIT-Aktien im Depot haben?

Sehr planbarer Cashflow: HAMBORNER REIT besitzt 81 unterschiedliche Objekte. Die Fokussierung auf hochwertige Immobilien in guten Lagen sowie auf solvente Mieter führt zu besonders planbaren Mieteinnahmen, die kaum Schwankungen unterliegen. Schon heute ist klar, dass HAMBORNER REIT auch in 10, 20 und 30 Jahren noch einen ordentlichen Cashflow erwirtschaften wird.

Aktie zu Unrecht im Kurs gefallen: Das Management von HAMBORNER REIT kommuniziert sehr transparent und zeitnah. Daher hat das Unternehmen im März und April mehrere Meldungen für die Investoren veröffentlicht, in denen auf Corona-Risiken hingewiesen wird. Die von der Bundesregierung erlassenen Corona-Gesetze ermöglichen es gewerblichen Mietern, die Miete aufzuschieben. 15% der Mieter von HAMBORNER REIT haben von diesem Recht Gebrauch gemacht und im April keine Miete überwiesen.

Daraufhin hat das Management von HAMBORNER REIT kommuniziert, dass die eigentlich geplante Dividende in Höhe von 0,47 EUR ggf. nach unten angepasst wird. Die Folge dieser Meldungen: Der Aktienkurs ist kräftig nach unten gerauscht.

Ich persönlich halte diese Reaktionen für stark übertrieben. Seit Mai 2020 hat sich die Lage der Krise deutlich entspannt. Die Neuansteckungen sind massiv gesunken. Die meisten Geschäfte durften wieder öffnen. Selbst im Krisenmonat April sind immer noch 85% der Mieten eingegangen. Im Mai und Juni dürfte die Quote weiter ansteigen. Selbst wenn der eine oder andere Mieter in die Insolvenz rutschen sollte: Die von HAMBORNER REIT gehaltenen Immobilien befinden sich in guten Lagen. Eine Neuvermietung sollte daher in den allermeisten Fällen möglich sein.

Die Wahrscheinlichkeit einer Dividendenkürzung liegt meiner Meinung nach bei weniger als 10%. Das erste Quartal lief noch hervorragend, der freie Cashflow je Aktie (FFO) ist gegenüber dem Vorjahr um 8,8% angestiegen. In normalen Jahren beträgt die Ausschüttungsquote des Unternehmens zudem nur rund 70%. Selbst bei einem Mietausfall von 10% der Mieten würde das Unternehmen die Dividende locker erwirtschaften können.

Sollte das Management in den kommenden Wochen verkünden, dass die Dividende in voller Höhe ausbezahlt wird, so dürfte der Fokus auf die fast sechsprozentige Ausschüttungsrendite gerichtet werden. Diese Dividende wird vermutlich viele Investoren anlocken und der Aktienkurs könnte kräftig anziehen.

Aktie mit 40% Kurspotential zum inneren Wert: Der Substanzwert der Immobilien beträgt nach Abzug des Fremdkapitals zum 31.03.2020 11,69 EUR je Aktie. Der Aktienkurs notiert aber nur bei 8,41 EUR. Somit kann die Aktie von HAMBORNER REIT derzeit mit einem Abschlag/Rabatt von 30% auf den inneren Immobilienwert der Objekte erworben werden. Die Aktie müsste 40% zulegen, um wieder mit ihrem fairen Wert bewertet zu werden.

Begrenzte Abwärtsrisiken: Derzeit sieht es so aus, als würden wir die Coronakrise schneller als erwartet in den Griff bekommen. Die Aktienmärkte haben bereits einen Großteil ihrer Verluste wieder aufgeholt. Doch garantiert ist eine derart schnelle Erholung der Realwirtschaft keinesfalls. Umso wichtiger ist es mir, bei meinen Investitionen darauf zu achten, dass die Unternehmen auch eine "zweite Infektionswelle" bzw. eine langsame Erholung der Wirtschaft gut verkraften könnten.

Da HAMBORNER REIT fixe Mietverträge abgeschlossen hat, und die größten Mieter sehr zahlungskräftig sind (EDEKA, REWE, Kaufland, Arbeitsagentur...), dürften bei HAMBORNER REIT die Mieteinnahmen auch dann weiter sprudeln, wenn es einige Jahre dauert, bis sich die Wirtschaft vom aktuellen Schock erholt hat.

12% Renditeerwartung pro Jahr: Weiterhin ist die Aktie derart stark im Kurs gefallen, dass die Renditeerwartung nun bei ca. 12% pro Jahr liegt. Diese setzt sich aus einer Free Cash Flow-Rendite von 9% und einem erwarteten Wachstum des Cashflows je Aktie von 3% pro Jahr zusammen.

In einem absoluten Nullzinsumfeld (10-jährige Bundesanleihen werfen -0,4% ab!) ist eine Cashflowrendite von fast 9% sowie eine Dividendenrendite von fast 6% extrem attraktiv. Daher kann ich mir gut vorstellen, dass sich der Aktienkurs in den nächsten Jahren Richtung 18 EUR bewegen wird.

3. Meine Investitionsstrategie bei HAMBORNER REIT

Mein Ziel ist es, die Aktie von HAMBORNER REIT gemäß dem klassischen Buy-and-Hold-Ansatz langfristig im Depot zu belassen. Die Dividendenrendite beträgt schon jetzt fast 6%, in den kommenden Jahren sind weitere Erhöhungen zu erwarten.

Ein Verkauf kommt frühestens bei einem Kurs von mehr als 18 EUR infrage, dann sinkt die jährliche Renditeerwartung nämlich auf einen Wert von weniger als 7% ab. Doch bis dahin ist es ein weiter Weg.

Die Aktie von HAMBORNER REIT passt auch deshalb sehr gut ins Depot, weil sie in "normalen" Zeiten nur halb so stark im Kurs schwankt als der allgemeine Aktienmarkt. Das Geschäftsmodell ist besonders stabil. Die Aktie sorgt für geringere Kursschwankungen im Depot.